Attefallshus
Den kompletta guiden 2024
Det är inte konstigt att Attefallshus och Bolundare har blivit oerhört populärt de senaste åren med de möjligheter som finns. Skapa en passiv inkomst på 70.000-150.000 kr per år eller bygg något utöver vad detaljplanen tillåter – dessutom utan att behöva bygglov!
Hyra ut attefallshus
- Så mycket kan du ta betalt
- Vinstkalkylator
- Regler för uthyrning
- Skatt vid uthyrning
Användningsområden
- Komplementbostad vs -byggnad
- Det här kan du bygga
- Olika funktioner du bör tänka på
- Vad passar er bäst?
Efter att ha förstått de stora fördelarna med att bygga ett attefallshus för uthyrning så bestämde jag mig för att sprida kunskapen och erfarenheten vidare. På den här sidan berättar jag om hur du kan skapa en passiv inkomst på upp till 70.000-150.000 kr extra varje år genom att hyra ut ditt attefallshus.
Innehållsförteckning
Bygga attefallshus
Vi hjälper dig att genomföra drömmen och bygga din egen attefallare
Så fort tankarna har börjat cirkulera kring att bygga ett attefallshus så kommer tankarna och frågorna på löpande band. De första frågorna brukar vara hur mycket det kostar och hur man egentligen bygger ett attefallshus på bästa sätt. Läs vår stora guide om att bygga attefallshus själv i lösvirke eller nyckelfärdigt.
Det är viktigt att förstå att det finns många olika sätt att bygga ett attefallshus på, det som avgör är användningsområdet. Ska ni t.ex. bygga attefallshuset som en komplementbostad för uthyrning och året runt boende, eller ska ni nyttja attefallsreglerna för att bygga ett garage eller växthus?
Oavsett vilken inriktning ni vill ha på er byggnad så finns det ett par bra saker här nedanför att tänka på. Observera dock att det skiljer sig markant beroende på vad ni har tänkt använda attefallaren till.
Ritningar och pappersarbete
Ett attefallshus är bygglovsbefriat men kräver startbesked från kommunen. Det som behöver skickas in till kommunen för att få startbesked är:
- Planlösning
- Konstruktionsritningar
- Fasadritningar
- Kontrollplan
Steg ett kan kännas självklart, men innan ni tar ett beslut om utseende och planlösning så bör ni fastställa vad ni ska använda attefallshuset till. När ni väl har valt användningsområde för huset så är det dags att börja titta på planlösningar för attefallshus.
Trots att husen är relativt små så känns det som att olika förslag på planlösningar är oändliga. Ska huset användas som en komplementbostad så måste det tillgänglighetsanpassas för handikappade. Det innebär bl.a. att eventuella sovrum och badrum inte får vara för små.
Vi har samlat olika typer av attefallshus planlösningar och attefallshus ritningar för att förenkla den här processen för dig.
Det går att använda en arkitekt om man vill anpassa ritningar efter exakta önskemål, men du kan även köpa färdiga ritningar för attefallshus till en betydligt lägre kostnad.
Material
När det kommer till materialval både utseendemässigt och funktionsmässigt så finns det även här många olika val att göra.
Även om huset byggs som vinterbonat så brukar det inte byggas med lika tjocka ytterväggar och lika bra isolering som ett vanligt bostadshus.
Den enkla anledningen till det är för att ytterväggarnas tjocklek äter upp för mycket yta från den redan begränsade bostadsytan.
Dessa punkter kan vara bra att tänka på när det gäller materialval för funktionaliteten:
- Attefallshus stomme
- Attefallshus uppvärmning
- Attefallshus ventilation
- Attefallshus isolering
Grundläggning
Grunden utgör vad attefallshuset ska stå på och det är givetvis mycket viktigt att det blir helt rätt. Återigen avgör användningsområdet vilken typ av grund du bör välja.
Vi som byggde ett vinterbonat attefallshus för året runt boende valde att gjuta en platta på mark. Det är betydligt dyrare jämfört med att bygga huset på en plintgrund. De vanligaste grunderna för ett attefallshus är plintgrund, platta på mark och krypgrund.
Platta på mark
Genom att placera attefallshuset på en platta på mark, även kallad betongplatta, så ger du huset bästa möjlighet att leva länge och väl. Det är nämligen det mest ordentliga du kan välja när du ska lägga grunden för ditt nya hus.
Plintgrund
När du väljer att sätta attefallshuset på en plintgrund så får du ett bra alternativ till betongplattan. Plintgrunden är dessutom mer prisvärt och passar ofta bra när du köpet ett nyckelfärdigt attefallshus som kan lyftas på plats med hjälp av en kranbil vid leverans.
Krypgrund
Det går även bra att bygga attefallshuset på en krypgrund. Det du bör komma ihåg då är att den totala höjden får fortfarande bara vara 4 meter från marken. Jämfört du krypgrundens höjd jämfört med t.ex. platta på mark så förlorar du dyrbar höjd som hade kunnat användas på t.ex. ett loft. Jag anser att krypgrund inte är att föredra just av den anledningen.
Byggtekniker
Olika typer av byggtekniker kommer med olika typer av fördelar och nackdelar. Det som kan vara bra att överväga är om du vill genomföra något av arbetet själv eller om du vill kunna fokusera på annat i livet med ditt attefallshus byggs av en specialist.
Sammanfattning av olika byggtekniker:
- Totalentreprenad gör att du själv slipper ha kontakten med olika hantverkare m.m.
- Det är enklast att komma ner i pris om du bygger attefallshuset med lösvirke
- När du väljer nyckelfärdigt paket så kommer bolaget lägga på en kostnad för totalentreprenaden och virket vilket gör att det är det dyraste – men även mest bekväma – alternativet
Totalentreprenad
När du väljer att bygga med ett attefallshus med totalentreprenad sä ansvarar entreprenören för hela bygget. Det innebär att entreprenören sköter projektering, arbete och slutförande. De tar då även på sig ansvaret för att huset ska uppfylla avtalad funktion och kvalitét.
Totalentreprenad är alltså ett bra val för dig som inte vill bygga något själv på ditt nya hus. Du kan helt enkelt fokusera på annat i livet medans en entreprenör sköter allt åt dig. Som du säkert förstår så tenderar det här även att vara ett dyrare alternativ så entreprenören vill tjäna pengar på underentreprenörer så som målare, elektriker och kaklare.
Lösvirke
När du bygger attefallshuset i lösvirke så kommer du generellt sett ofta ner i pris jämfört med att välja ett nyckelfärdigt paket. Men du kan lika gärna bygga ett dyrare hus. Det är precis det som är fördelen med att bygga ett attefallshus i lösvirke – du får friheten att kunna bygga precis det du vill ha. Så länge du har en bra snickare som utför jobbet, om du inte gör det själv, så är det här ett bra tillvägagångssätt. Vi byggde vårt attefallshus i lösvirke med hjälp av en snickare.
Byggsats
Om du väljer att bygga ditt attefallshus med en byggsats så finns det ett par saker att tänka på. Flera olika aktörer som säljer attefallshus erbjuder dig att köpa paket i båda byggsats och som nyckelfärdigt. När du får en byggsats så måste du eller en hantverkare sätta ihop byggsatsen och du får inte riktigt samma frihet som lösvirke. Det tenderar dessutom att komma med en högre prislapp jämfört med lösvirke.
Nyckelfärdigt
För dig som väljer att beställa ett attefallshus nyckelfärdigt så kommer det mesta att vara serverat för dig. Du får en totalentreprenad kombinerat med färdiga ritningar och ofta är materialvalen m.m. redan färdiga. Det innebär att det är ett bekvämt val, men du behöver oftast också betala en del extra för det.
Hyra ut attefallshus
Skapa en passiv inkomst genom att hyra ut ditt attefallshus
För min egen del så är det en no brainer – vi genomförde vårt bygge för att kunna hyra ut vårt attefallshus. Vi som dessutom bor i centrala Kungsbacka kan ta en hyra på 9-12.000 kr i månaden beroende på om det är en eller två personer som ska bo i huset.
Vi har dessutom valt att bygga huset med extra mycket förråd/garderob, en ordentlig toalett och ett relativt stort kök för att vara i ett attefallshus.
Utöver det så har vi även valt att göra ena kortsidan helt i glasrutor och en glasdörr. Allt för att få till den lite extra lyxiga och moderna känslan i vårt funkishus. Läs mer i vår stora guide om att hyra ut attefallshus.
Här kan vara en bra tumregel när det kommer till hur hög hyra du kan ta ut:
- Hyra för ett attefallshus i Stockholmsområdet: 12 000 – 15 000 kr/månad
- Hyra för ett attefallshus i Göteborgsområdet: 12 000 – 15 000 kr/månad
- Hyra för ett attefallshus i Malmöområdet: 10 000 – 13 000 kr/månad
- Hyra för ett attefallshus på mindre orter: 6 500 – 9 000 kr/månad
Utöver dessa pris förslagen så spelar andra faktorer in som t.ex:
- Hur ligger huset till geografiskt? Centrum/Ute på landet?
- Hur påkostat är husets materialval?
- Hur ser husets planlösning ut? Loft? Bra kök?
- Ingår parkering i hyran?
- Hur bra förbindelser finns det med t.ex. tåg och buss?
Som du förstår så är det alltid svårt att sätta ett generellt pris på hur hög hyra man kan ta för sitt attefallshus. Det är många olika punkter som spelar in för att man ska kunna komma fram till ett bra pris. Ett bra tips kan vara att försöka se vad andra i din stad tar betalt och jämföra ditt attefallshus mot deras geografiska läge och standard.
Regler vid uthyrning
Här nedanför listar vi några av de viktigaste lagarna och reglerna för uthyrning av attefallshus. Uthyrningen av attefallshus går under Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad.
- Du får inte ta mer än så kallad skälig hyra för din attefall eller bolundare – här är ett par generella riktlinjer på vad som kan vara ungefärlig skälig hyra för din del:
- Skälig hyra för ett attefallshus i Stockholmsområdet: 12 000 – 15 000 kr/månad
- Skälig hyra för ett attefallshus i Göteborgsområdet: 12 000 – 15 000 kr/månad
- Skälig hyra för ett attefallshus i Malmöområdet: 10 000 – 13 000 kr/månad
- Skälig hyra för ett attefallshus på mindre orter: 6 500 – 9 000 kr/månad
- Om ditt attefallshus är byggt som ett komplementbostadshus så får du hyra ut huset året om
- Om ditt attefallshus är byggt som en komplementbyggnad så får du endast hyra ut korta perioder – ingen får bo i huset året runt då det inte är anpassat för att vara en bostad
- Du betalar skatt på en del av hyresintäkterna. Dra av (räkna bort) 40 000 kr (schablonavdraget) + 20% av hyresintäkterna. Det som blir kvar skall beskattas med 30%.
- Om du hyr ut max ett attefallshus så kan inte hyresgästen få ett besittningsskydd
- Om du däremot hyr ut två olika bostäder så kommer hyresgästen i bostad nummer två att få besittningsskydd
Om du hyr ut tre eller fler bostäder så kan alla hyresgäster få besittningsskydd – detta eftersom du isåfall går ifrån Lagen om uthyrning av egen bostad och regleras istället under Hyreslagen (Hyreslagen är ett namn som ofta används istället för Jordabalk (1970:994) som lagen egentligen heter).
Hur mycket skatt för uthyrning av attefallshus?
Du betalar skatt på en del av hyresintäkterna. Dra av (räkna bort) 40 000 kr (schablonavdraget) + 20% av hyresintäkterna. Det som blir kvar skall beskattas med 30%. I sin helhet anser jag att skattereglerna kring uthyrning av attefallshus är mycket förmånliga. Dessutom får du ränteavdrag på 30% om du lånar för att bygga huset. Exempel: Du hyr ut ditt Attefallshus för 100 000 kr under ett kalenderår.
- Hyresintäkter: 100 000 kr
- dra av 40 000 kr (schablonavdraget)
- dra av 20 000 (20% av 100 000 kr)
- kvar finns 40 000 kr som ska beskattas med 30%
- Skatt att betala: 12 000 kr (30% av 40.000 kr)
Observera att om du hyr ut ditt attefallshus till ditt eget bolag som kontorsyta så beskattas du med 30% på alla intäkter och får inte göra några avdrag.
Bo i attefallshus
Kommer du istället från andra änden och vill veta mer innan du bosätter dig i ett attefallshus? Reglerna för uthyrningen av huset här ovanför är lika viktiga för dig att känna till som för hyresvärden.
Utöver regler och lagar så kan det vara bra att ta in andra mjuka värden innan du skriver på ett hyreskontrakt. Exempel på dessa kan vara:
- Finns det någon bra uteplats? Du hyr trots allt ett hus och förhoppningsvis så får du en nytta av en egen liten bit tomt
- Ligger huset bra till för viktiga förbindelser?
- Är huset placerat på ett sätt så du slipper dela tomten med hyresvärden?
Det kan också vara bra att ha koll på om dessa sakerna ingår i hyran eller inte då det enkelt kan bygga på ett par tusen kronor till per månad:
- Parkering
- Vatten
- Värme
- El
- Sophantering
- Bredband/Fiber
- TV-kanaler
- Gräsklippning/Trädgårdsskötsel
Olika typer av attefallshus
Attefallshusets styrka ligger i sin mångsidighet och användbarhet
Listan över antalet olika typer av attefallshus och dess olika användningsområden kan göras i princip hur lång som helst. Fördelen med att bygga en attefallare är att du kan använda den till i princip vad du vill.
Vill du bygga ett hus för uthyrning och på så sätt tjäna extra pengar så kan du det, men samtidigt så kan du bygga ett stort fristående uterum eller ett nytt garage.
Ett annat exempel kan vara att bygga huset som ett kontor om du är egenföretagare och på så sätt kunna hyra ut huset till ditt bolag.
Olika storlekar
Du kan bygga flera byggnader på tomten som går under attefallsreglerna men totala byggytan får max uppgå till 30 kvm. Det innebär att du t.ex. hade kunnat bygga ett växthus med byggytan 20 kvm och ett mindre kontor på 10 kvm. Observera att du även får bygga en friggebod på upp till 15 kvm bygglovsfritt utöver attefallshuset.
Du kan med andra ord välja att bygga attefallshus som är i storlekarna:
- 10 kvm
- 15 kvm
- 20 kvm
- 25 kvm
- 30 kvm
Det finns även många som frågar efter att bygga större attefallshus i storlekarna:
- Attefallshus 50 kvm
- Attefallshus 40 kvm
Det kan vara möjligt att bygga ett attefallshus som är större än 30 kvm om man lägger till ett källarplan. Men huset får fortfarande inte vara större än 30 kvm byggyta. Då går det inte under attefallsreglerna och du behöver därför söka bygglov för att få genomföra byggnationen.
Olika funktioner inuti huset
När det kommer till att inreda huset så gäller det att anpassa sig efter vad användningsområdet är tänkt för. Ska ni hyra ut huset till en långsiktig hyresgäst så behövs de vanliga väsentliga sakerna som toalett, dusch, tvättmaskin, ett bra kök och en bra sovplats för att kunna bo där.
Men ska ni istället hyra ut det genom t.ex. AirBnB så kanske inte tvättmaskin är nödvändigt och köket kan vara mindre. Istället kanske det är bättre att försöka få in ytterligare en sängplats för att kunna ta mer betalt i hyra?
Några av de vanligaste funktionerna du bör överväga att installera i attefallshuset är:
- Loft
- Källare
- Toalett och badrum
- Kök
- Dubbla loft
- Förrådsdel
Olika användningsområden för attefallshuset
Som vi har nämnt tidigare så är attefallshusets styrka att det går att använda till så många olika saker. När du bygger huset så kan du välja om det ska användas av er själva eller fungera som uthyrning, gäststuga eller generationsboende.
Här nedanför listar vi olika typer av användningsområden för attefallshus:
- Attefallshus med bastu
- Attefallshus som garage
- Attefallshus som växthus
- Attefallshus som poolhus
- Attefallshus med förrådsdel
- Attefallshus som förråd
Du kan även välja att bygga attefallaren med olika sorters utformning:
- Attefallshus i vinkel
- Attefallshus med takterrass
- Attefallshus suterräng
- Attefallshus funkis
- Attefallshus i gammal stil
- Attefallshus på hjul
- Attefallshus med två våningar
Som du förstår så finns det många olika användningsområden för dig som ägare till ett attefallshus. Trots att det finns regler att följa (t.ex. maxhöjd 4m och byggyta 30 kvm) så går det att göra mycket roligt med en extra byggnad på tomten.
Attefallshus regler
Här är de viktigaste reglerna du bör känna till
Det är viktigt att du känner till de attefallshus regler som finns innan du sätter igång med bygget. De vanligaste gäller storleken och mått på huset men det är också viktigt att förstå skillnaden mellan att bygga en komplementbostad och en komplementbyggnad då dessa skiljer sig markant i vad du behöver ta hänsyn till eller inte. Här hittar du alla attefallshus regler och lagar.
Vanliga allmänna regler för attefallshus:
- Det krävs en huvudbyggnad på tomten för att få bygga ett attefallshus
- Bygget måste anmälas till kommunen även om det inte krävs bygglov
Husets storlek
De regler som finns kring attefallshusets storlek är i första hand mått som utgör byggytan och höjden. De viktigaste måtten att känna till är:
- Totala byggytan får vara högst 30 kvm
- Du kan bygga flera attefallshus, men totala byggytan för dessa byggnader får uppgå till max 30 kvm
- Husets totala höjd (nockhöjd) får vara max 4 meter
- Om kommunen tillåter så kan du bygga en källare under attefallshuset och på så sätt öka storleken med ca 20-25 kvm boyta
Husets placering
Det finns även regler kring placering på din tomt som du bör känna till:
- Attefallshuset får placeras på prickad mark – syftet med reformen är att attefallsreglerna står över detaljplanen
- Om huset placeras minst 4,5 meter från grannens tomt så är det bygglovsfritt – men är det närmare än så krävs grannens medgivande
- Bygger du huset där tomtgränsen är mot allmänning så krävs minst 4,5 meters avstånd till tomtgränsen
Vad är skillnaden på komplementbyggnad och komplementbostad?
Det enkla svaret är att en komplementbyggnad får användas som gästhus och en komplementbostad som en bostad.
En komplementbyggnad är en fristående byggnad som är underordnad huvudbyggnaden och kallas därmed för komplementbyggnad. Exempel på en komplementbyggnad är ett garage, en friggebod, ett uthus eller ett växthus. Du kan även bygga attefallshuset som ett mindre hus för boende, men om det är registrerat som komplementbyggnad så får inte boende ske året runt i huset.
En komplementbostad kommer med samma tillgänglighetsanpassning (handikappanpassning) som om du skulle bygga en vanlig villa. Det innebär att det krävs en kontrollplan som innehåller bland annat grundbesiktning, ventilationskontroll, energiberäkning m.m.
Vad är skillnaden Attefallshus och Bolundare?
Det dem allra flesta pratar om idag när de nämner en byggnad som attefallshus är egentligen en bolundare. Ett Attefallshus får vara 25 kvm i byggyta samtidigt som en Bolundare får vara 30 kvm.
Det krävs inte någon speciell ansökan eller liknande för att bygga det ena eller andra alternativet. Namnen kommer från de personer som har fått igenom reformerna och reglerna för respektive storlek av husen.
Stefan Attefall var mellan 2010-2014 civil- och bostadsminister med ansvar för bostadsfrågor, statsförvaltning m.m. Han är den person som drev igenom och fick reformen att träda i kraft 2 juli 2014. Redan första hösten byggdes flera hundra attefallshus runtom i Sverige.
Det nya begreppet Bolundare uppdagades den 1:a mars 2020 då Per Bolund, då bostadsminister, fick igenom reformen som numera ger dig möjligheten att bygga 30 kvm istället för 25 kvm. Majoriteten av alla som pratar om dessa komplementbyggnader och komplementbostäder använder dock fortfarande benämningen attefallshus.
Övrigt bra att känna till
Viktig information innan du börjar bygga ditt hus
I den här sektionen fyller vi på med information som vi anser är viktigt att känna till även om det inte alltid hör till den sortens saker som man ofta tänker på.
Attefallshus statistik
Attefallshus är mycket populärt i Sverige och skapar möjligheter för både fastighetsägare men även för de som söker bostad. Här nedanför har vi listat en del statistik för attefallshus:
- Antalet anmälningar för att få bygga attefallshus 2021 var 10600 stycken (Källa)
- Antalet anmälningsärenden för komplementbostadshus var 1800 stycken under 2021 (17% av totala antalet anmälningar)
- Antalet anmälningsärenden för komplementbyggnad var 8800 stycken under 2021 (83% av totala antalet anmälningar)
Antalet anmälningar om att få bygga attefallshus ökar varje år, men trenden visar att fler och fler söker efter att få bygga komplementbyggnader istället för komplementbostadshus. Frågan är bara om det i sin tur gäller för att de bygger garage, utrum och liknande eller om dessa hus byggs som en bostad för uthyrning ändå.
Anton Gustafsson
- Senast uppdaterad: