Hyra ut attefallshus 2024

I den här guiden hjälper vi dig med allt du behöver veta för att kunna hyra ut attefallshus. Vi har själva byggt ett attefallshus för uthyrning och rekommenderar alla som vill skapa en passiv inkomst att göra detsamma. Här nedanför går vi igenom hur du kan hyra ut ditt attefallshus för 70.000-150.000 kr per år.

Hyra ut atteafallshus

Innehåll i denna artikel

Trenden är tydlig, många svenskar bygger attefallshus för att hyra ut huset och tjäna extra pengar. Då det finns en stor efterfrågan på bostadsmarknaden för tillfället så tidpunkten kan inte vara mer läglig. 

Just den stora efterfrågan på bostäder gör det extra intressant att bygga en attefallare på tomten och sedan hyra ut attefallshuset – då du har rätt att ta ut en marknadsmässig hyra för det. 

Hur hög hyra kan man ta för ett attefallshus

Hur hög hyra kan man ta för ett attefallshus?

Det kan vara lite svårt att klura ut hur mycket du ska ta betalt för att hyra ut ditt attefallshus men det finns ändå några tumregler för hyra beroende på var du befinner dig i Sverige.

Vi rekommenderar att du testar Samtrygg.se som hjälper dig som uthyrare att komma i kontakt med tusentals svenskar som söker bostad. De erbjuder dessutom en kalkylator som visar vilken hyresnivå du bör ligga på.

Vet du hur hög hyra du kan ta? – Testa kostnadsfritt på 30 sekunder!

Omdöme på Trustpilot: 4,4 av 5
4.4/5

Annons för Samtrygg.se

Hyra för ett attefallshus i Stockholm

I Stockholm råder det stor brist på bostäder beroende på att det finns mycket folk som vill flytta dit. Här finns det ett stort utbud av jobb och studier, men Stockholm är även attraktivt då det är en stor levande stad med bra shopping, spännande kulturliv och ett sprudlande nattliv. 

Även närheten till flygplatser och färjeterminaler gör att det är ett eftertraktat ställe att bo på – men också för den väl fungerande kollektivtrafiken. 

Det är är dyrt att köpa en lägenhet i Stockholm med förorter vilket också bidrar till att bostadsmarknaden är glödhet.

Hyra för ett attefallshus i Göteborg

Även i Göteborg råder det stor brist på bostäder att hyra då Göteborg är en eftertraktad stad att bo i. Göteborg är Sveriges andra största stad och utbudet av jobb och utbildning är stort och variationsrikt. 

Som i alla större städer är det en rörlig bostadsmarknad i Göteborg och inflyttningen är stor både från Sverige och andra länder. Även Göteborg är en universitetsstad och efterfrågan på bostäder är stor och priserna att köpa en bostad är hög. 

Det är tillgång och efterfrågan som styr så även här ligger hyrorna högre än resten av lander.

Hyra för ett attefallshus i Malmö

Malmö är Sveriges tredje största stad och är en populär stad för studenter då det finns flera utbildningsmöjligheter i staden.  Malmö har en rörlig bostadsmarknad och många studenter. 

Många som bor i själva staden flyttar till en förort till Malmö när de bildar familj och pendlar till jobbet för att sedan flytta tillbaka till centrala Malmö när barnen flugit ut. 

Malmö har även stor inflyttning från övriga Europa och har en kontinental air över sig. Även mycket kulturevenemang, ett levande nattliv och många trevliga grönområden kännetecknar staden.

Hyra för ett attefallshus på mindre orter

Som regel är det att ju större stad desto mer betalt får du i hyra – detta då tillgång och efterfrågan styr priset. Lite beroende på var i landet du befinner dig och om det finns ett universitet eller något stort företag med många arbetstillfällen så kan priset variera. 

Här kan det vara bra att göra en jämförelse med vad en hyresrätt i samma läge och samma skick har för hyra och utgå därifrån. Tänk på att du alltid kan ta lite extra betalt om du hyr ut ditt attefallshus möblerat.

Perfekt för: Fritidshus, tiny houses & attefallshus

Modern & miljövänlig toalettlösning
Cinderella förbränningstoalett

Annons

Faktorer som styr hyresnivån

Det är dock inte bara läget som styr hyresnivån utan det är många olika faktorer som kan spela in. Sen är ett hus som passar någon inte rätt för någon annan beroende på vilka preferenser de har och i vilken situation de befinner sig i livet.

Ett tips kan vara att gå ut på hemsidor som förmedlar privata hyreslägenheter för att skaffa sig ett hum om vilket utbud det finns och ungefär hur hyrorna i området ligger. Många som vill hyra ut sitt attefallshus annonserar själv på dessa hemsidor då några av dem ger dig en hyresgaranti och en bra försäkring anpassad just för uthyrning

Här listar vi några övriga faktorer som kan påverka hyran:

  • Hur ligger huset till geografiskt? Centrum/Ute på landet?
  • Hur påkostat är husets materialval?
  • Hur ser husets planlösning ut? Loft? Bra kök?
  • Ingår parkering i hyran?
  • Hur bra förbindelser finns det med t.ex. tåg och buss?

Normalt kan vi säga att hyran för ett attefallshus ligger lite högre om boendet ligger centralt så att hyresgästen lätt kan ta sig till och från arbete eller studier. 

Alla vill bo i ett tilltalande hem där de trivs och därför kan faktorer som materialval och inredning påverka hyran – och då i första hand att det finns väl genomtänkta och fungerande kök, badrum och förvaring. 

Planlösningen är viktig för att kunna ta tillvara på den totala ytan och i många fall kan ett loft eller en källare göra huset mer attraktivt ytmässigt. 

Höja hyra attefallshus - öka hyresintäkterna och hyresnivån

Tips på hur du kan höja hyran för attefallshuset

Även om läge och preferenser styr hyresnivån i första hand så finns det ändå ganska mycket du kan göra för att kunna ta en högre hyra, utöver de vi nämnt tidigare:

  1. Hyr ut fullt möblerat – du kan alltid ta en högre hyra ifall du hyr ut fullt möblerat, så att det bara är för hyresgästen att komma med en väska med kläder och flytta in.
  2. El och vatten tillkommer – det är bra för alla och för miljön att el och vatten tillkommer. Det göra så att hyresgästen vill spara pengar genom att förbruka mindre, vilket också är bra för miljön. Installera el- och vattenmätare och försök att få så bra elavtal som möjligt.
  3. Bredband och wifi – är ett måste i dagsläget och om du väljer att dela ditt eget och låta det ingå i hyran kan du ta ut mer i hyra.
  4. Nya fräscha vitvaror – se till att alla vitvaror är i gott skick och att de är energisnåla för att hålla ned elkostnaden för hyresgästen. 
  5. Tillgång till uteplats – att kunna sitta ute är värt mycket för en hyresgäst då ytan på ett attefallshus är begränsat.
  6. Högre hyra vid högsäsong – om du inte hyr ut det på årsbasis kan du lägga dig i hyresspannets övre del under högsäsong, beroende på var huset är beläget.
  7. Tänk utanför boxen – här beror det lite på vad du har tillgång till och husets läge. Det kanske kan vara värt något för hyresgästen att en cykel eller en elsparkcykel ingår i hyran? Eller skjuts till jobbet/skolan om de kan samåka med dig. Eventuellt ett par skidor eller en pulka kan vara av intresse. Sätt dig själv i hyresgästens situation och fundera ut vad som skulle ge dig ett mervärde.

Vad innebär skälig hyra för ett attefallshus?

Skälig hyra eller marknadsmässig hyra som den också kallas regleras av vad ett likvärdigt boende skulle kosta med tanke på storlek, ålder och läge. Detta gör att den skäliga hyran är olika på olika orter. 

Skälig hyra för ett attefallshus:

  • Skälig hyra för ett attefallshus i Stockholmsområdet: 12 000 – 15 000 kr/månad
  • Skälig hyra för ett attefallshus i Göteborgsområdet: 12 000 – 15 000 kr/månad
  • Skälig hyra för ett attefallshus i Malmöområdet: 10 000 – 13 000 kr/månad
  • Skälig hyra för ett attefallshus på mindre orter: 6 500 – 9 000 kr/månad

Hur mycket vinst kan man göra när man hyr ut ett attefallshus?

Hur stor vinst du kan göra på att hyra ut ett attefallshus avgörs i första hand av tre faktorer; hyresintäkter, lånekostnader och driftskostnader.

Kalkylator - så hög vinst kan du göra när du hyr ut attefallshus

Vinstkalkylator vid uthyrning av attefallshus
10000

kr
kr
kr

kr
3
1500
Driftskostnaden skiljer sig markant beroende på bl.a. isolering, hur många som bor i bostaden och vilken typ av uppvärmning attefallshuset har.
kr

kr

kr

kr

kr

kr

%

%

Vet du hur hög hyra du kan ta? – Testa kostnadsfritt på 30 sekunder!

Omdöme på Trustpilot: 4,4 av 5
4.4/5

Annons för Samtrygg.se

Exempel 1

Här nedanför visar vi en kalkyl för hur mycket vinst du kan göra om du hyr ut ett attefallshus för 9.000 kr i månaden om du har byggt huset för 800.000 kr. Kalkylen avser ett attefallshus i ett bra läge i en medelstor stad och relativt hög standard.

Uthyrning av Attefallshus i relativt bra läge och standard
 
Byggnationskostnad800 000,00 kr
Lån (50%)400 000,00 kr
Kontantinsats400 000,00 kr
  
Hyresintäkt9 000,00 kr
Ränta (3,5%)1 166,67 kr
Driftskostnader1 500,00 kr
  
Skatt 
Hyresinkomst108 000,00 kr
Shablonavdrag−40 000,00 kr
– 20% av hyresintäkterna−21 600,00 kr
Belopp som ska beskattas med 30%46 400,00 kr
Skatt att betala13 920,00 kr
  
Vinst 
Vinst före skatt per månad6 333,33 kr
Vinst före skatt per år76 000,00 kr
Vinst efter skatt per månad5 173,33 kr
Vinst efter skatt per år62 080,00 kr
  
Avkastning 
Avkastning på totalt kapital7,76%
Avkastning på eget investerat kapital15,52%

Exempel 2

Här nedanför visar vi en kalkyl för hur mycket vinst du kan göra om du hyr ut ett attefallshus för 12.000 kr i månaden om du har byggt huset för 1.000.000 kr. Det innerbär ett riktigt fint attefallshus som dessutom ligger centralt i en stor stad.

Uthyrning av Attefallshus i bra läge och standard
 
Byggnationskostnad1 000 000,00 kr
Lån (50%)500 000,00 kr
Kontantinsats500 000,00 kr
  
Hyresintäkt12 000,00 kr
Ränta (3,5%)1 458,33 kr
Driftskostnader1 500,00 kr
  
Skatt 
Hyresinkomst144 000,00 kr
Shablonavdrag−40 000,00 kr
– 20% av hyresintäkterna−28 800,00 kr
Belopp som ska beskattas med 30%75 200,00 kr
Skatt att betala22 560,00 kr
  
Vinst 
Vinst före skatt per månad9 041,67 kr
Vinst före skatt per år108 500,00 kr
Vinst efter skatt per månad7 161,67 kr
Vinst efter skatt per år85 940,00 kr
  
Avkastning 
Avkastning på totalt kapital8,59%
Avkastning på eget investerat kapital17,19%

Bygga attefallshus för uthyrning - kalkyl

I vår stora guide för hur du kan bygga ett attefallshus kan du läsa om hur vi byggde vårt attefallshus, vår kalkyl för alla våra kostnader och vilken vinst vi räknar med att göra när vi hyr ut huset.

Du kan även läsa om våra tankar när det gäller planlösning och andra attefallshus ritningar för att kunna maximera hyresintäkterna. I artikeln delar vi med oss av vilka ritningar som behövs och hur våra egna ser ut.

Regler för uthyrning av attefallshus

Som hyresvärd är det viktigt att känna till de vad de lagar och regler säger när du ska hyra ut ditt attefallshus – och att följa dem till punkt och pricka.

Du får endast ta en skälig hyra

Det är viktigt att du lägger dig inom ramen för de hyror vi nämnt i denna artikel eller att hyran överensstämmer med övriga uthyrningsobjekt i samma skick, läge och storlek.

Det krävs inget tillstånd

För att hyra ut ett attefallshus krävs inget tillstånd utan det är bara att hyra ut det så länge det täcker kraven för ett boende – som till exempel brandsäkerhet. Tänk på att inte börja hyra ut det eller använda det innan du fått slutbesked från kommunen om attefallshuset är nybyggt.

Komplementbostadshus får hyra ut året om

Om ditt attefallshus är klassat som en komplementbostad så får du hyra ut det året om. Du väljer själv ifall du vill hyra ut på årsbasis eller kortare perioder.

Komplementbyggnad får du inte bo i permanent

Är ditt attefallshus klassat som en komplementbyggnad får du inte bo där permanent utan det kan istället användas som till exempel gäststuga, garage, förråd eller växthus.

Inget besittningsskydd vid uthyrning av ett attefallshus

Om du har ett attefallshus och hyr ut det kan hyresgästen aldrig få besittningsskydd för boendet, oberoende av hur lång tid hyrestiden är.

Ena hyresgästen får besittningsskydd om du hyr ut två bostäder

Om du istället hyr ut två av dina bostäder får den ena av hyresgästerna besittningsskydd. Det är den andra hyresgästen som då får besittningsskydd men inte den första du hyr ut till.

Alla hyresgäster får besittningsskydd vid uthyrning av tre eller fler bostäder

Om du hyr ut tre eller flera bostäder så får alla tre hyresgästerna besittningsskydd. Då gäller inte längre den mer frikostiga lagen om uthyrning av egen bostad utan hyreslagen träder in och den ger ett starkare skydd till hyresgästen. Den kallas normalt hyreslagen men är egentligen kapitel 12 i jordabalken.

Skatt vid uthyrning av attefallshus

Om du hyr ut ett attefallshus så är du skyldig att betala skatt på dina hyresintäkter. Reglerna är dock förmånliga för hyresvärden så att det ska vara lönsamt att hyra ut sitt attefallshus – allt för att få ut fler boenden på bostadsmarknaden och göra den mer rörlig.

Kalkylator - skatt för att hyra ut attefallshus

Fyll endast i ”Hyresintäkter per år”.

Hyra ut attefallshus skatt
12500

kr
kr

kr

kr

kr

Skatt vid uthyrning till privatperson

Om du hyr ut ditt attefallshus ska du betala skatt på en del av hyresintänkten. Du slår ihop den totala summan hyra under ett kalenderår (från första januari till sista december) och sedan drar du av ett schablonavdrag på 40 000 kronor plus att du kan dra av ytterligare 20 procent av hyresintäkterna. 

På resterande summa betalar du en skatt på 30 procent. Det kan låta lite krångligt men är i själva verket väldigt enkelt. Vi visar med ett enkelt exempel för att du ska förstå bättre.

Exempel: Du hyr ut ditt Attefallshus för 100 000 kr under ett kalenderår. 

  1. Hyresintäkter: 100 000 kr 
  2. Schablonavdrag: – 40 000 kr  
  3. Ytterligare 20% får dras av från hyresintäkterna: -20.000 kr
  4. Belopp som ska beskattas med 30%: 40 000 kr 
  5. Skatt att betala: 12 000 kr (30% av 40.000 kr)

Som du ser så blir det en relativt liten skatt på dina totala hyresintäkter om du ser det rent procentuellt – så det finns gott om pengar att tjäna på att hyra ut.

Skatt vid uthyrning till eget bolag

Om du hyr ut ditt attefallshus till ditt egna bolag eller en närståendes bolag ska du skatta för 30 procent av överskottet – här finns alltså inga schablonavdrag. Överskottet räknar du fram genom att dra av dina ökade kostnader för uthyrningen från de totala hyresintäkterna och överskottet är då mellanskillnaden. 

Total hyresintäkterökade kostnader för uthyrningen = överskottet som du betalar 30 procent skatt på.

Vanliga frågor

Hur mycket kan man ta i hyra för ett attefallshus?

Du har rätt att ta en skälig hyra för ditt attefallshus. Den är olika beroende på ort, läge, skick och storlek men hyran ligger oftast i spannet 7.000-12.000 kr. 

En skälig hyra ska vara lika som en hyresrätt med samma förutsättningar som ditt hus. Så om en hyresrätt i samma storlek, ungefär samma läge, i likadant skick på samma ort kostar 12 000 kronor i månaden är det vad du bör ta för ditt hus. 

Plus ett tillägg ifall det är fullt möblerat. Som en tumregel kan vi säga att du i de större städerna får mellan 10 000 kronor och 15 000 kronor per månad.

Hur mycket får man hyra ut ett attefallshus för per år?

Eftersom du får hyra ut ett attefallshus permanent under hela året så är det helt enkelt den skäliga hyran gånger antal månader.

Hur stor vinst kan man göra på att bygga och hyra ut ett attefallshus?

Genom att hyra ut ditt attefallshus så kan du göra en vinst på 50 000 – 100 000 kronor per år. Intäkterna och vinsten styrs av placering av huset och standarden på husets skick och byggnation.

Vad kostar det att bygga ett attefallshus?

Ett attefallshus kostar mellan 500.000-1.000.000 kr att bygga om det ska vara en komplementbostad. Lösvirke tenderar att vara det billigare alternativet jämfört med nyckelfärdiga hus.

För nyckelfärdiga attefallshus ligger priserna från cirka 500 000 och uppåt – då beroende på standard, material och hur mycket förarbete som krävs.

Hur mycket el drar ett attefallshus?

Ett attefallshus är egentligen som vilket annat hus som helst och det är oftast värme och varmvatten och vitvaror som drar mest el så det beror på vilken lösning ni valt. 

Vattenburen bergvärme är det mest energisnåla och direktverkande el det som drar mest el. Även hur bra huset är isolerat spelar stor roll för elförbrukningen. 

Nya vitvaror är alltid mer energisnåla än gamla så det kan vara värt att se över. Dock är det en relativt liten yta som ska värmas upp så det brukar inte gå alltför mycket el.

Är det krav på handikappanpassning i ett attefallshus?

Boverkets byggregler, BBR, ställer exakt samma krav på tillgänglighet för en komplementbostad som ett vanligt bygga. Alltså ska det tillgänglighetsanpassas för handikappade om det ska vara en komplementbostad, men reglerna är inte lika hårda för en komplementbyggnad.

Sammanfattning

Sammanfattningsvis kan vi klart konstatera att det är värt att bygga ett attefallshus för att hyra ut det då den kan generera en passiv inkomst upp till cirka 150 000 kronor per år. Det kommer på sikt att betala tillbaka din investering med råge. 

Inte bara val av attefallshus och byggteknik påverkar investeringens storlek utan jämför även olika former av finansiering innan du bestämmer dig för vilken finansiering du väljer.

Om vi tar den ansträngda bostadsmarknaden i åtanke så kommer detta att hålla i sig då efterfrågan på bostäder ökar ständigt. Det tillsammans med generösa skatteregler gör att det är en bra investering för att inte tala om enkelheten att både bygga och hyra ut utan tillstånd.

Källhänvisningar:

Artikeln är publicerad av: