Attefallshus regler 2024
-
Anton Gustafsson
- Senast uppdaterad:
I den här guiden hjälper vi dig med allt du behöver veta när det gäller attefallshus regler. Vi har själva byggt ett attefallshus för uthyrning och rekommenderar alla som vill skapa en passiv inkomst att göra detsamma. Här nedanför går vi igenom alla regler och lagar du bör känna till.
Innehåll i denna artikel
Om du är intresserad av att bygga ett attefallshus så gäller det att ha koll på alla regler och lagar för attefallshus och attefallsåtgärder.
Många kan känna att det är krångligt att tyda alla regler men egentligen är det ganska enkelt och just reglerna kring attefallshus är tydliga och svåra att missförstå.
När du läst denna artikel om attefallshus regler så kommer du inte att ha några frågetecken kvar.
Sammanfattning av regler för attefallshus
- Det krävs en huvudbyggnad på tomten för att få bygga ett attefallshus.
- Bygget måste anmälas till kommunen även om det inte krävs bygglov.
- Totala byggytan får vara högst 30 kvm.
- Du kan bygga flera attefallshus, men totala byggytan för dessa byggnader får uppgå till max 30 kvm.
- Husets totala höjd (nockhöjd) får vara max 4 meter.
- Om kommunen tillåter så kan du bygga en källare under attefallshuset och på så sätt öka storleken med ca 20-25 kvm boyta.
- Attefallshuset får placeras på prickad mark – syftet med reformen är att attefallsreglerna står över detaljplanen.
- Om huset placeras minst 4,5 meter från grannens tomt så är det bygglovsfritt – men är det närmare än så krävs grannens medgivande eller ansökan om bygglov.
Dessa är reglerna i korthet och för att det inte ska finnas någon tvekan om hur de ska tydas så går vi igenom dem en och en längre ner i artikeln.
Ledig annonsplats
Vill ni synas inför besökare som letar efter tips för attefallshus?
- Visa upp era tjänster eller produkter på ett snyggt sätt
- +90% organiska besökare (=besökaren söker efter hjälp)
- Prisvärt, effektivt och lönsamt
Attefallshus storlek
Det finns klara regler för exakt hur stort ett attefallshus får vara vilket gör det enkelt att planera in bygget och placering av huset. Läs mer om olika möjligheter för storleken i vår guide för attefallshus ritningar.
Byggyta
Den totala byggytan får vara max 30 kvadratmeter och då räknas yttermåtten på huset, och inte som många tror innermåtten. Dessa kan skilja sig något då det krävs stomme, isolering, fönster och dörrar i väggen.
Hur mycket isolering med mera stjäl från boytan kan skilja sig något beroende på vilken sorts isolering ni valt – och hur mycket isolering ni satt dit. Om du ska använda attefallshuset för permanentboende eller hyra ut det är det viktigt att du isolerar det ordentligt och då tar det lite mer boyta än om det ska användas till förråd eller dylikt.
Så det är viktigt att ni planerar bygget och placeringen av erat attefallshus på yttermåtten.
Höjd
Ett attefallshus får max vara fyra meter i nockhöjd. Ordet nockhöjd är den totala höjden från själva marken till den översta delen av nocken.
Här kan det vara viktigt att tänka på vilken grund du väljer till ditt hus då till exempel en plintgrund tar mer yta från höjden än en nedgrävd isolerad platta. Därför är det viktigt att tänka efter innan hur viktigt det är för dig att kunna använda hela höjden genom att till exempel ha en loftsäng eller om du planerar att ha en källare.
Då ett attefallshus endast får vara 30 kvadratmeter i yttermått kan det vara bra att kunna nyttja ytan även på höjden för till exempel förvaring.
Ett annat sätt att nyttja ytan är att göra en källare – dock måste du kontrollera med din kommun ifall det är tillåtet. Men en källare kan du utan problem öka storleken med upp till 25 kvadratmeter – och normalt är detta ok med kommunen så länge du inte överskrider de fyra meter mellan marken och taknocken.
Husets placering
Ett attefallshus har även klara regler när det gäller placering av det. Dock är det värt att tänka på att ifall ni frångår dessa regler med grannarnas godkännande är det viktigt att se till att få godkännandet skriftligt – ifall de ångrar sig eller flyttar.
Tomtgräns grannar
Om du ska bygga ett attefallshus på din tomt behöver du inget bygglov om avståndet till tomtgränsen mot grannarna är minst fyra och en halv meter. Dock behövs en bygganmälan även om det inte krävs ett bygglov.
Om din granne eller grannar går med på det så kan du bygga närmare deras tomtgräns och normalt ska det gälla om det är muntligt, men vi rekommenderar alltid att få det på pränt.
Tomtgräns allmän mark
När tomtgränsen vetter mot allmän mark så behöver attefallshuset placeras minst 4,5 meter in från tomtgränsen. Allmän mark ägs av kommunen och det krävs bygglov om du ska få placera huset närmare än fyra och en halv meter.
Prickad mark
Definitionen av ordet prickad mark är ett område på en detaljplan som är täckt av prickar – och innebär att du ej får uppföra en byggnation på just den utmärkta ytan.
Men attefallshus får uppföras på prickad mark då attefallsreformen står över detaljplanen.
Avstånd till bostadshuset
Det finns egentligen inga direkta regler för hur långt ifrån eller hur nära ditt bostadshus du får bygga ditt attefallshus. Dock måste det vara fristående och får inte byggas ihop med själva bostadshuset.
Det finns en rekommendation på åtta meters avstånd på grund av brandsäkerhet så att husen inte ska kunna antändas av varandra vid en eventuell brand, men det är bara en rekommendation och inte en lag i den bemärkelsen.
Antal attefallshus på tomten
Du kan bygga flera attefallshus per bostadshus du har på tomten, men de får inte övergå maxytan på 30 kvadratmeter tillsammans. Så det vanliga är att du bygger ett attefallshus på 30 kvadratmeter på tomten av ditt bostadshus. Läs mer i vår guide om hur du kan bygga attefallshus på bästa sätt.
Du kan även bygga en friggebod på 15 kvm
Utöver ett attefallshus på 30 kvadratmeter kan du även bygga en utbyggnad från ditt hus på 15 kvadratmeter samt en friggebod på 15 kvadratmeter. Det är vanligt att attefallshuset används för boende och friggeboden för förvaring.
Skillnaden mellan komplementbyggnad och komplementbostad
Skillnaden mellan en komplementbyggnad och en komplementbostad är att bostaden är godkänd att bo permanent i och har därför lite högre krav på brandsäkerhet och materialval med mera.
Vad får en komplementbyggnad användas till?
En komplementbyggnad får användas till bland annat:
- garage
- förråd
- växthus
- poolhus
- gäststuga
Fördelar och nackdelar
En komplementbyggnad är billigare att bygga då det inte finns lika höga krav på brandsäkerhet, komfort eller isolering. Tyvärr så får den inte användas till permanentboende och kan därför inte hyras ut.
Vad får en komplementbostad användas till?
En komplementbostad får användas som bostad antingen tillfälligt eller permanent året-runt boende.
Exempel på vad du kan bygga
Attefallshusen kom till för att det skulle bli lättare att få tag på ett boende då det rådde bostadsbrist. Du kan alltså bygga ett attefallshus för eget boende, för uthyrning eller som till exempel sommarstuga.
Det finns många olika varianter av attefallshus på marknaden och du välja mellan hus med källare, färdiga loft, oändligt många olika planlösningar eller möjligheten att själv påverka hur det ska se ut.
Du kan även välja att ha ett platt tak som är bärande och ha en altan på taket där ni kan sitta och fika på morgonen.
Fördelar och nackdelar
Det finns egentligen bara fördelar med en komplementbostad då det ger mer yta för boende eller förvaring – eller som extrainkomst som rullar in varje månad ifall du hyr ut det. Den enda nackdelen är att beroende på vilken byggteknik du väljer så kan det vara en relativt stor initial kostnad.
Tillgänglighetskrav och handikappanpassning
För alla ny- och ombyggnationer i Sverige finns det ett krav på tillgänglighet och ska därför handikappanpassas. Detta gäller även för komplementbostäder såsom attefallshus.
Det är därför viktigt att redan i ett tidigt skede fundera ut lösningar på eventuella höjdskillnader och bredden på alla dörrar. Även köket och badrummet är ytor som behöver anpassas för tillgänglighet.
Attefallsåtgärder du får göra på din fastighet
Det finns fler attefallsåtgärder du får göra som inte heller de kräver ett bygglov från kommunen. Exempel på dessa är en attefallstillbyggnad eller en attefallstakkupa. Reglerna och kriterierna här nedanför är hämtade från Plan- och byggförordning (2011:338) 6 kap. 5, 6 §§.
Attefallstillbyggnad (bygglovsbefriad tillbyggnad)
En attefallstillbyggnad är en tillbyggnad på ditt befintliga hus så länge det inte blir större än 15 kvadratmeter – vilken inte heller kräver ett bygglov. Många använder detta till att göra en carport, ett garage eller en inglasad altan.
Följande kriterier måste vara uppfyllda för att en tillbyggnad ska vara en attefallstillbyggnad:
- den får endast byggas på ett befintligt en- eller tvåbostadshus
- en- eller tvåbostadshuset har inte byggts till med en attefallstillbyggnad tidigare
- den får ha högst 15,0 m2 bruttoarea
- den får inte vara högre än bostadshusets taknockshöjd
- den ska placeras minst 4,5 meter från gräns
- den får inte uppföras vid byggnader eller inom bebyggelseområden som är särskilt värdefulla
- den inte placeras inom eller i anslutning till vissa områden som är av riksintresse för totalförsvaret
- att attefallstillbyggnaden inte kräver bygglov enligt den detaljplan som gäller för området
Attefallstakkupa (bygglovsbefriad takkupa)
Normalt krävs det ett bygglov för att göra någon form av tillbyggnad och en takkupa räknas som en tillbyggnad då den ökar byggnadens volym. Det normala är att man bygger ut en kåpa på taket och förser den med ett fönster för att få in dagsljus på en annars mörk vind eller ett loft. Det får max finnas två takkupor på ditt befintliga bostadshus.
Följande kriterier måste vara uppfyllda för att det ska vara bygglovsbefriade attefallstakkupor:
- de får endast byggas på ett befintligt en- eller tvåbostadshus
- efter uppförandet får det finnas högst två takkupor på bostadshuset
- takkuporna får tillsammans uppta högst halva takfallet på bostadshuset
- takkuporna får inte innebära något ingrepp i den bärande konstruktionen
- takkuporna får inte göras på byggnader eller inom bebyggelseområden som är särskilt värdefulla
- att attefallstakkupor inte kräver bygglov enligt den detaljplan som gäller för området
Skillnaden på attefallshus och bolundare
Egentligen så används frasen attefallshus ofta då egentligen ordet bolundare skulle var korrekt. Ursprungligen så var attefallshuset endast godkänt upp till 25 kvadratmeter men från och med 1 mars år 2020 så ändrades maxytan till 30 kvadratmeter och kallades då istället för bolundare.
Dock så levde ordet attefallshus kvar då folk vant sig vid benämningen och blev istället ett attefallshus på 25 kvadratmeter eller ett attefallshus på 30 kvadratmeter (som egentligen då borde heta bolundare).
Attefalshus regler vid annorlunda tomtplaceringar
Inte alla bor ju i ett hus med en tomt utan några avvikelser utan det finns ju andra tomter att ta i beaktande.
Strandskydd
Attefallslagen står över detaljplanen då det är en lag, men det är lagen som reglerar strandskyddet också så båda står över detaljplanen. Enligt lag får du inte bygga någonting inom 100 meter från hav, sjö eller vattendrag.
Allmän väg
För att bygga vid allmän väg är det byggnadsnämnden i din kommun som godkänner ifall du får bygga eller inte.
Järnväg
Även för bygge vid järnväg finns särskilda regler – dessa kan variera från kommun till kommun så även här bör du kontakta kommunen.
Avgifter
Kommunen tar ut administrativa kostnader för allt de hjälper till med när det gäller handlingarna som krävs för att bygga ett attefallshus och det är byggnadsnämnden i din kommun som fastställer avgiften. Det varierar mycket från kommun till kommun och oftast tas avgiften för slutbesked ut i samband med att du betalar startbeskedet.
Startbesked
Ett startbesked får du efter att du lämnat in din bygganmälan till kommunen och de tar alltid ut en administrativ kostnad för detta. Det varierar så kontrollera med just din kommun.
Slutbesked
Även slutbeskedet har en kostnad som bestäms av byggnadsnämnden i din kommun – för att vara på säkra sidan så kontakta kommunen.
Tekniska samråd
Det är inte alltid det krävs ett tekniskt samråd, men ifall det krävs så innefattar även det en administrativ kostnad.
Slutsamråd
Om det behövs hållas ett slutsamråd kostar även det.
Arbetsplatsbesök
Om det krävs ett arbetsplatsbesök tas det ut en kostnad för detta – dock är det ovanligt att det behövs på ett attefallshus då de endast krävs för stora och komplicerade byggen. Dock kan kommunen välja att göra ett ändå.
Vanliga frågor om attefallshus regler
Vad händer om du bryter mot attefallshus reglerna?
Om du har lämnat in bygganmälan och startat bygget utan startbesked får du betala en byggsanktion på cirka 7800 kronor – men om anmälan inte är inlämnad blir det dubbla summan. Byggnadsnämnden kan även be dig att återställa, det vill säga att riva ditt attefallshus.
Om du börjar bygga ett attefallshus utan att du gjort en bygganmälan och startbesked så räknas det som ett svartbygge – alltså ett olagligt bygge.
Hur mycket får man hyra ut ett attefallshus för per år?
Du kan ta ut en skälig hyra som är likvärdig en hyresrätt i samma storlek, skick, läge och standard – plus lite extra om du hyr ut möblerat. Eftersom du får hyra ut ett attefallshus permanent under hela året så är det den skäliga hyran gånger antal månader den är uthyrd.
Hur stor vinst kan man göra på att bygga och hyra ut ett attefallshus?
Genom att hyra ut ditt attefallshus så kan du göra en vinst på cirka 50.000 – 100.000 kr per år efter skatt. Normalt sett så är det mycket lönsamt att bygga och hyra ut ett attefallshus.
Är det krav på handikappanpassning i ett attefallshus?
Boverkets byggregler, BBR, ställer exakt samma krav på tillgänglighet för en komplementbostad som ett vanligt bygga. Alltså ska det anpassas för handikappade.
Sammanfattning
Även om det i början kan kännas som om det är krångliga regler som är svåra att tyda så rekommenderar vi att ni helt enkelt tar en sak i taget. När ni går vidare från det så tar ni tag i nästa steg.
När det kommer till storlek och placering av ett attefallshus är reglerna tydliga och enkla i normala fall. I alla övriga händelser är det alltid att rekommendera att ni har en dialog med den kommun ni bor i.
När du väl har ditt attefallshus och kan avnjuta det eller de hyresintäkter som trillar in kan vi garantera att det är värt det.
Källhänvisningar
Artikeln är publicerad av:
